¿Qué es La Entidad de Conservación del Polígono Santa Ana (a partir de ahora EC SANTA ANA)?
La EC Santa Ana es una entidad de derecho público compuesta por particulares y que nace para un fin puramente urbanístico. Tal Entidad tiene como finalidad principal la conservación y el mantenimiento de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de carácter público.
Lo cierto es que habitualmente existe el convencimiento de que el Ayuntamiento debe hacerse cargo del mantenimiento de diversas zonas de las urbanizaciones (aceras, jardines, zonas verdes…) y servicios (recogida de basuras, seguridad…), sin embargo, existiendo una Entidad Urbanística de Conservación, eso no es así.
La constitución y pertenencia a esta EC Santa Ana, no es voluntaria, sino obligatoria cuando el deber de conservación de las obras de urbanización, instalaciones y prestación de determinados servicios públicos recaiga sobre todos los propietarios de inmuebles (sean viviendas, parcelas, locales comerciales o cualquier tipo de edificación) comprendidos en alguna de las zonas que así prevé el Planeamiento Urbanístico municipal u otras disposiciones legales. Tal es el caso de la Entidad de Conservación del Polígono Santa Ana.
En el caso de no cumplir con esta obligación, sería el Ayuntamiento quien asumiría lo servicios y cargaría el coste (mucho más elevado que el inicialmente presupuestado) directamente a los propietarios, vía recibo y apremio.
Un aspecto que no podemos olvidar es que lo que hay que conservar y mantener no es propiedad ni de la EC Santa Ana, ni de la Comunidad de Propietarios, ni de los propietarios individuales, sino del Ayuntamiento. La EC Santa Ana mantiene y conserva algo que no es suyo, sino de todos, pero lo hace porque, correctamente gestionado, beneficia a todos los propietarios y lo hace cumpliendo su deber de colaboración. El fin de la Entidad de Conservación es colaborar con la Administración Pública correspondiente.
Recordamos nuevamente que la EC Santa Ana no es una Comunidad de Propietarios ni un Complejo Inmobiliario, sino un ente administrativo, y que las funciones y actuaciones de la entidad de conservación recaen sobre bienes de titularidad pública y sobre servicios comúnmente prestados por organismos públicos, y no sobre elementos comunes de las respectivas Comunidades de propietarios.
Precisamente por esta naturaleza administrativa, es el Ayuntamiento correspondiente el que debe aprobar su constitución, su modificación, su extinción, así como aprobar los estatutos y demás normativa reguladora de la misma. Asimismo, se prevé que exista un representante de la Administración como nexo de información entre los órganos de la Entidad y el Ayuntamiento, que tendrá voz, pero no voto, en los órganos de gobierno de la Entidad de Conservación.
Regulación y normativa
Se rige en su mayor parte por el Reglamento de Gestión Urbanística (Decreto 3288/1978) de 25 de Agosto.
Los artículos 24 y siguientes de dicho Reglamento recogen la regulación de las Entidades Urbanísticas y los artículos 67-70 las normas expresas para las Entidades de Conservación.
Habrá de atenderse asimismo al Planeamiento Municipal y a los Estatutos de la Entidad de Conservación.
Por tanto, la Ley de Propiedad Horizontal que rige las relaciones en las Comunidades de Propietarios no es, en principio, de aplicación.
Funciones
– Conservar los bienes públicos de la urbanización
– Mantener en buen estado los bienes públicos de la urbanización.
– Contratar los servicios necesarios para ello.
– Dotar de seguridad y vigilancia en el ámbito de la urbanización.
– Gestionar el cobro de las cuotas de la Entidad de Conservación en colaboración con el Ayuntamiento.
– Resolución de problemas con el Ayuntamiento u otro organismo público
Funcionamiento
El funcionamiento de la Entidad de Conservación es democrático y está regulado por unos Estatutos ya aprobados de forma definitiva por el Ayuntamiento con anterioridad a la constitución de la EC Santa Ana.
Los órganos de gobierno de la Entidad son la Asamblea General, la Junta de Gobierno y el Presidente.
La EC Santa Ana ha de tener una Junta General o Asamblea y un órgano ejecutivo (Junta de Gobierno), el cual ha de ser elegido en la correspondiente Junta. Este órgano ejecutivo será el encargado de cumplir con el mandato que le den los propietarios componentes de la Entidad de Conservación y llevar a cabo los acuerdos adoptados en la Junta general de la Entidad de Conservación (no confundir con la junta de la comunidad de propietarios particular).
La celebración de dicha Junta ha de ser notificada a los propietarios en la forma legalmente prevista, dentro de los plazos legalmente establecidos.
La elección de este órgano ejecutivo es fundamental para no sólo dar sentido a la EC Santa Ana sino para cumplir con el mandato legal.
Sus acuerdos se recurren en alzada ante la Administración actuante, y contra éstos habrá que ir a los Tribunales Contencioso-administrativos. En cualquier caso, siempre hay un órgano administrativo actuante (normalmente el Ayuntamiento) que será el órgano de Tutela.
Los propietarios, como hemos advertido, tienen voz y voto en la Asamblea o Junta General. El voto se emitirá por parcelas y lo ejercerá el representante de cada parcela. El valor del voto de cada parcela será proporcional al coeficiente de participación asignado a cada una de ellas en la totalidad del Polígono.
Asimismo, una vez aprobado el presupuesto de la entidad en su Junta General, cada uno de los propietarios deberá hacer frente a una cuota por vivienda calculada de acuerdo a los coeficientes anteriormente mencionados. De ahí la enorme importancia de conocer el coeficiente en la Entidad de conservación correspondiente a cada vivienda y de aprobar un presupuesto.
En caso de impagos, se puede solicitar al Ayuntamiento que reclame las cuotas por la vía de Apremio.
Los estatutos establecen tanto una serie de derechos como obligaciones a los miembros integrantes de la entidad, así como determinan los órganos rectores a los que se les encomienda el gobierno y la administración de la misma, como son la Asamblea, que estará integrada por todos los propietarios del ámbito, y la Junta de Gobierno.
La EC Santa Ana convive con las Comunidades de Propietarios, y si es necesario, incluso puede colaborar con ellas. Sus ámbitos de competencia y actuación son totalmente distintos.
La EC Santa Ana tiene como obligación: conservar las obras de urbanización y mantener las dotaciones en instalaciones de los servicios públicos. Conservar y mantienen viales, zonas verdes, alumbrado público… que no son suyos, sino ya del Ayuntamiento.
Conclusiones
La Entidad de Conservación del Polígono de Santa Ana es una entidad de derecho público, de adscripción obligatoria, y personalidad y capacidad jurídica propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Están sujetas a la tutela del Municipio. Es una entidad de colaboración del Ayuntamiento. Tienen naturaleza administrativa y se rigen por sus propios estatutos y la normativa urbanística o reglamentaria vigente que las regula (Ley del Suelo, Reglamento de Gestión Urbanística, …). Sólo de forma subsidiaria pueden aplicarse las normas de la Ley de Propiedad Horizontal que regulan las Comunidades de Propietarios.
La EC Santa Ana no es una Comunidad de Propietarios, es un ente administrativo de colaboración que realiza funciones delegadas que debería realizar el Ayuntamiento. Aunque puedan guardar similitudes con las Comunidades de Propietarios, existen diferencias básicas como son su naturaleza jurídica pública administrativa, el hecho de ser un organismo de colaboración con el Ayuntamiento, así como que los bienes y servicios que deben conservar son, principalmente, de dominio público, no privados.
Los estatutos establecen tanto una serie de derechos como obligaciones a los miembros integrantes de la entidad, así como determinan los órganos rectores a los que se les encomienda el gobierno y la administración de la misma, como son la Asamblea, que estará integrada por todos los propietarios del ámbito, y la Junta de Gobierno.
La EC Santa Ana convive con las Comunidades de Propietarios, y si es necesario, incluso puede colaborar con ellas. Sus ámbitos de competencia y actuación son totalmente distintos.
La EC Santa Ana tiene como obligación: conservar las obras de urbanización y mantener las dotaciones en instalaciones de los servicios públicos. Conservar y mantienen viales, zonas verdes, alumbrado público, que no son suyos, sino ya del Ayuntamiento.